Atequiza

Pueblo amurallado de estilo italiano sobre 44 hectáreas en Ixtlahuacán de los Membrillos, Jalisco. 1,232 casas, calles sinuosas en terrazas, plaza mayor con iglesia y campanile, 12 hectáreas de viñedo y una hacienda en el centro.

Superficie44hectáreas — 440,000 m²

Casas1,232cinco tipos distintos

Viñedo12ha — 42.5 km de hilera

Muralla2,533m, 26 torres, 3 puertas

Desnivel24m de punta a punta

Recorrer el pueblo en 3D

El arco de entrada al pueblo de Atequiza — La puerta. Arco de 10.40 m de luz con el arranque a 7.40 m, cuerpo de 18 × 19 m y remate a 23.60 m — dos veces y media una casa del pueblo. Las torres se quedan a 14.80 m a propósito: mientras sean más altas que el arco, la puerta la hacen ellas. La avenida de llegada entra en embudo, 160 m entre dos hileras de cipreses, de 26 m de ancho en el umbral a 13 al final.

El viñedo sobre el pueblo de Atequiza — Desde el viñedo. Doce hectáreas de vid en la mitad alta de la ladera, con las hileras siguiendo la curva de nivel — igual que las calles, y por la misma razón: una hilera que baja la pendiente se lava con la primera lluvia.

El pueblo visto desde la ladera — El conjunto. Las calles corren a lo largo de la curva de nivel y cada manzana es una terraza: las calles salen planas y el desnivel se absorbe entre manzana y manzana.

Una calle del pueblo — Calle de 6.50 m empedrada de fachada a fachada, con las casas a pie de calle: sin retiro, sin jardín delantero y sin barda. El muro de la casa hace de muro de la calle, que es lo que convierte la calle en un espacio y no en una franja de asfalto con casas a los lados.

La plaza mayor con la iglesia y el campanile — La plaza mayor, de 28 × 42 m, cerrada en sus cuatro lados con soportales de arcos y el centro vacío. La iglesia ocupa 18 m de un lado, con el campanile de 28 m pegado formando plaza.

La casa club sobre el lago — El lago, de 1.3 ha, con la casa club en su orilla alta. Un bulevar de 131 m lo une con la plaza mayor: el único eje recto del pueblo.

Vista aérea del pueblo de Atequiza — Desde el suroeste. La muralla con sus torres, la hacienda, el lago, las seis plazas y el viñedo en la parte alta.

Planta del pueblo de Atequiza — La planta. Ninguna calle es recta y ninguna manzana se repite: cada calle ondula con su propia amplitud, así que el fondo de manzana cambia a lo largo de su recorrido.

El trazo

Superficie total 440,000 m² — 44 ha
Planicie 200,000 m² — 20 ha
Ladera, en terrazas 240,000 m² — 24 ha
Área vendible 162,548 m² — 37%
Vialidad 67,840 m² — 15%
Viñedo 122,000 m² — 28%
Áreas libres y equipamiento 78,000 m² — 18%
Calle de pueblo 6.50 m — una de cada cuatro, 9.00 m
Red de calles una sola pieza: desde cualquier casa se llega a todo

La entrada y la muralla

Muralla de piedra 2,533 m de lienzo, 3.60 m de alto
Torres 26 — cada 95 m, con almenas
Puertas 3 — una principal y dos de servicio
Arco de la puerta principal 10.40 m de luz, remate a 23.60 m
Avenida de llegada 160 m, de 26 m a 13 m de ancho
Cipreses de la avenida doble hilera a los dos lados
Alumbrado 398 faroles de fundición

Equipamiento

Viñedo 12.2 ha — 650 hileras, 42.5 km
Hacienda casa grande, patio, portal de 9 arcos y capilla
Lago 12,755 m² — 1.3 ha
Plaza mayor 28 × 42 m, con iglesia y campanile
Plazas menores 5 — de 21 × 31 m, con soportales
Casas club 2 — la del lago es la grande
Parque lineal perimetral 20,909 m²
Ciclovía en circuito cerrado 4 km
Paseo de la cañada 9,255 m²
Caballeriza con picadero de doma 14,010 m² — picadero 20 × 40
Bulevar de la plaza al lago 131 m
Canchas 4 — multiuso y pádel

La casa

Tipos schiera, bottega, torre, loggia y bassa
Frente de lote 5.35 a 7.60 m — ninguno se repite
Área de lote 104 a 185 m² — media de 132 m²
Niveles 2 a 4, mezclados en la misma manzana
Retiro delantero ninguno: la fachada es la calle
Acceso portone de madera bajo arco de cantera
Cubierta teja, con el caballete girado en una de cada cuatro
Patio posterior con alberca alberca de chapoteo 4.2 × 2.2 m

Precio de venta

Hipótesis de precio del estudio, no una lista de venta. El precio base es un supuesto; lo que sí está medido sobre el trazo es la diferencia de un lote a otro.

Lote, escenario central $309,000 a $659,000 MXN
Mediana $389,000 MXN
Por m² $2,980 a $3,790 MXN
Escenario bajo — base $2,200/m² $243,000 a $518,000 MXN
Escenario alto — base $3,600/m² $397,000 a $847,000 MXN

Qué mueve el precio de un lote

Frente al lago o al bulevar +25% — 46 lotes
Frente a la plaza mayor +22% — 10 lotes
Frente a una placita +12% — 21 lotes
Frente al viñedo +10% — 306 lotes
Frente a la casa club +10% — 35 lotes
Frente al parque de la muralla +8% — 128 lotes
Altura en la ladera hasta +15% por la vista
Lote interior, sin prima 778 lotes

De dónde sale el precio base, y qué le falta. Está anclado a dos referencias de anuncios del 9 de noviembre de 2026 —precios pedidos, no operaciones cerradas—. Abajo: lotes de 600 a 760 m² en Ixtlahuacán de los Membrillos, $800 a $1,300/m² (y el de $1,300 se vende con certificado parcelario, no escriturado: por eso es barato). Arriba: lotes de 120 a 200 m² en coto en Chapala–Jocotepec, $5,000 a $8,000/m², con un promedio de zona de $4,519/m² en septiembre de 2026.

Ninguna de las dos se aplica tal cual. La de abajo es parcela grande, y un lote de 132 m² siempre vale más por m² que uno de 760 porque lo que se vende es la posición y los servicios, no la superficie. La de arriba es ribera de Chapala, mercado turístico de lago; Atequiza está tierra adentro. Por eso la banda va en medio y es ancha a propósito. El dato que falta —y es el único que hay que salir a buscar— es qué pide hoy un lote chico, escriturado, en un coto de Ixtlahuacán: no aparece en los portales.

Qué es esto. Un estudio de masterplan hecho sobre un predio de 44 ha que está anunciado en venta. El terreno no es nuestro y esto no es una oferta de venta de lotes ni un proyecto aprobado: es un ejercicio de prefactibilidad para ver qué cabe y qué sentido tiene. Los precios de arriba son una hipótesis del estudio, no una lista de venta: no hay lotes a la venta, ni apartados, ni reservas.

Qué no está verificado. El área sí es la del anuncio —44 ha, de ellas 20 de planicie y el resto ladera—, pero la forma del predio es supuesta: el anuncio no trae plano, así que la silueta está dibujada por nosotros y se reescaló hasta clavar la superficie. El polígono real cambiará el número de lotes. Tampoco se ha revisado el Plan Parcial de Ixtlahuacán de los Membrillos —uso de suelo y porcentaje de cesión—, ni la concesión de los pozos ante CONAGUA, ni hay levantamiento topográfico: el desnivel de 24 m es una interpretación de las fotos, no una cota medida.

El trazo, la muralla, el viñedo, el lago, la hacienda, las plazas, las casas club y las casas son una propuesta de estudio. Tres cosas que conviene saber: las casas no tienen cochera —en un pueblo de calles de 6.50 m no cabe, y el coche se resolvería en bolsas de estacionamiento, que todavía no están dibujadas—; el lote medio bajó a 132 m² para que cupieran las 1,232 casas, aunque con tres niveles la casa construida sube respecto a un lote de 180 m² con dos; y el viñedo de 12 ha ocupa superficie que de otro modo serían lotes. Documento preliminar, sujeto a cambios.